Mutuo Consap 2026: come comprare casa senza anticipo (e chi può farlo)

La garanzia statale permette di ottenere finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile per under 36 e famiglie numerose

Comprare casa senza avere decine di migliaia di euro da anticipare è possibile. Nel 2026 è ancora attivo il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), una società per azioni del Ministero dell'Economia e delle Finanze .

La misura, prorogata dalla Legge di Bilancio 2025 fino al 31 dicembre 2027, consente a giovani, famiglie numerose e nuclei monogenitoriali di ottenere mutui a condizioni agevolate, con copertura statale che può arrivare fino al 100% del valore dell'immobile .

Come funziona la garanzia Consap

Il meccanismo è semplice ma efficace: lo Stato, attraverso Consap, offre una garanzia alla banca che eroga il mutuo. Questo significa che se il mutuatario non dovesse più pagare le rate, lo Stato copre una parte consistente della perdita per l'istituto di credito .

Di conseguenza, la banca è più disposta a concedere finanziamenti anche a chi ha pochi risparmi, e può offrire tassi di interesse più bassi rispetto ai mutui tradizionali .

L'importo massimo finanziabile è 250.000 euro. La garanzia statale si applica sulla quota capitale del mutuo, non sul valore complessivo dell'immobile .

Chi può accedere al mutuo Consap

Le categorie prioritarie che possono beneficiare della garanzia statale sono :

• giovani under 36 (età non superiore ai 35 anni nell'anno del rogito)

• coppie (sposate o conviventi) costituite da almeno 2 anni, con almeno un under 36

• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori

• famiglie numerose con almeno 3 figli di età inferiore a 21 anni

• conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari)

Requisiti economici: i limiti ISEE

La percentuale di garanzia statale varia in base al valore dell'ISEE e alla composizione del nucleo familiare .

Fonte: elaborazione su dati Consap 

Grazie a questa garanzia, le banche possono concedere mutui fino al 100% del valore dell'immobile, eliminando la necessità di un anticipo iniziale. La banca valuta comunque il merito creditizio del richiedente, ma la presenza della garanzia riduce il rischio e permette condizioni più favorevoli .

Requisiti dell'immobile

Non tutte le case possono essere acquistate con il mutuo Consap. L'immobile deve rispettare precisi requisiti :

• essere situato in Italia

• essere adibito ad abitazione principale del richiedente (residenza da trasferire entro 18 mesi dall'acquisto)

• non essere di lusso (non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9)

• il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo (salvo quelli ricevuti per successione)

Come presentare la domanda

La procedura per richiedere il mutuo Consap è semplice e si svolge interamente attraverso la banca .

Passo 1 – Verificare l'ISEE

Prima di tutto è necessario calcolare il proprio ISEE, ottenibile tramite un CAF o online sul portale INPS .

Passo 2 – Trovare una banca convenzionata

Non tutte le banche aderiscono al Fondo Consap. È necessario rivolgersi a un istituto di credito che collabora con il programma .

Passo 3 – Presentare la domanda

Scaricare il modulo ufficiale dal sito Consap, compilarlo e consegnarlo alla banca insieme all'ISEE aggiornato e a un documento d'identità. La banca poi invia la documentazione a Consap, che comunica l'esito entro 20 giorni .

Agevolazioni fiscali: detrazione Irpef sugli interessi passivi

Oltre alla garanzia statale, chi acquista la prima casa con mutuo può beneficiare di un'importante agevolazione fiscale. È possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati alla banca, fino a un massimo di 4.000 euro all'anno .

Il risparmio effettivo massimo è quindi di 760 euro all'anno (19% di 4.000 euro). Nel primo anno, si possono detrarre anche le spese notarili relative al contratto di mutuo, le spese di perizia, l'imposta sostitutiva e le commissioni di istruttoria .

Cosa succede se l'ISEE supera i 40.000 euro

Chi supera la soglia dei 40.000 euro ma rientra comunque nelle categorie prioritarie può ancora accedere alla garanzia Consap, ma con una copertura ridotta al 50% e senza alcune esenzioni fiscali dirette .

Le imposte agevolate per la prima casa

Al momento dell'acquisto della prima casa, sono previste imposte ridotte :

• imposta di registro: 2% invece del 9% (minimo 1.000 euro)

• imposta ipotecaria: 50 euro (fissa)

• imposta catastale: 50 euro (fissa)

Se si acquista da un'impresa che applica l'IVA (nuove costruzioni o immobili ristrutturati), l'IVA è ridotta al 4% invece del 10%, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna .

Fonti

• Consap – Fondo di Garanzia Prima Casa (legge 27 dicembre 2013, n. 147)

• Legge di Bilancio 2025 (proroga fino al 31 dicembre 2027)

• Agenzia delle Entrate – Agevolazioni prima casa

• Immobiliare.it – Guida al mutuo Consap 

• QuiFinanza – Bonus mutuo prima casa 2026 

• Il Mattino – Guida alle agevolazioni ISEE 2026