Mercato Immobiliare 2026 prezzi stabili e affitti sempre più cari

Compravendite in crescita, prezzi in stabilizzazione, affitti sempre più cari. Cosa cambia per chi compra o affitta casa.

Il quadro generale: un mercato in trasformazione

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 ha segnato una netta ripresa. Secondo il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato il 1° aprile 2026, le compravendite hanno raggiunto quota 766.756, con un aumento del 6,4% rispetto all'anno precedente. Il dato è ancora più significativo se confrontato con il biennio 2023-2024, quando le transazioni ristagnavano attorno alle 710-720.000 unità.

La crescita è stata trainata soprattutto dai comuni non capoluogo (+6,9%), mentre le grandi città si sono fermate a +5,4%. La ripresa è stata sostenuta principalmente dal segmento assistito da mutuo, che nel primo semestre 2025 ha registrato un balzo del +25,5%, mentre le compravendite con liquidità sono rimaste stabili. La quota di acquisti finanziati è salita dal 40,1% nel 2023 al 45,9% nel 2025, segnale di un ritorno di fiducia nel credito (fonte: Nomisma).

Anche Immobiliare.it Insights conferma il trend positivo. Secondo i dati del primo trimestre 2026 diffusi dalla proptech del gruppo Immobiliare.it, il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali ha raggiunto i 2.179 euro al metro quadrato, con un incremento del 4,3% rispetto all'anno precedente.

Prezzi di vendita: la crescita rallenta

Il 2025 ha chiuso con un aumento medio dei prezzi del 2,6% nel secondo semestre, il valore più alto dal periodo post-pandemia (fonte: Nomisma). Le città che hanno registrato le performance migliori sono state Bari (+6,3%) , seguita da Torino (+3,7% solo per il nuovo) e da Milano e Roma (+2,2% entrambe) (fonte: Nomisma e Tecnocasa).

Secondo l'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, Milano e Bologna restano i mercati più rapidi, con 88 e 91 giorni medi per vendere un immobile. Lo sconto medio applicato sul prezzo richiesto è del 7,7% a livello nazionale, che sale a quasi l'8% per gli immobili usati che necessitano di ristrutturazioni.

Nuovo vs Usato: un mercato a due binari

Il 2025 ha evidenziato una dinamica sorprendente. Secondo Nomisma, le vendite di case nuove sono diminuite del 21% , mentre le abitazioni usate sono cresciute del 9,1%. Nel primo semestre 2025, le compravendite di immobili nuovi hanno subito una contrazione del 4%.

Le cause sono principalmente nei costi delle materie prime ancora elevati (nonostante un recente calo) e nelle tensioni geopolitiche che rallentano i cantieri. Nelle grandi città però il nuovo continua a correre, con un incremento del 2,3%, trainato da Bari (+5,3%) e Torino (+3,7%) (fonte: Nomisma).

Un dato interessante: secondo le rilevazioni di Tecnocasa, negli ultimi dieci anni i prezzi delle abitazioni usate si sono rivalutati dell'11,7% , mentre quelli del nuovo dell'11,9%. Una distanza minima che racconta come la qualità dell'usato ben ristrutturato sia diventata un fattore decisivo nelle scelte degli acquirenti.

Affitti: la vera emergenza

Il mercato delle locazioni mostra dinamiche più vivaci di quello delle compravendite. Secondo Nomisma, sono stati stipulati oltre 1 milione di nuovi contratti di locazione nel 2025, con una crescita dell'1,4% e un aumento dei canoni medi del 3,4%.

Secondo i dati Immobiliare.it Insights del primo trimestre 2026, il canone medio nazionale si attesta intorno ai 14,34 euro al metro quadrato al mese, con un incremento del 3,6% rispetto all'anno precedente. Il volume complessivo annuo del mercato degli affitti è stato stimato da Scenari Immobiliari in 11,4 miliardi di euro, con oltre 1,33 milioni di nuovi contratti.

La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) , nel report "FIAIP Monitora Italia" presentato al Senato il 17 marzo 2026, conferma la tendenza: canoni in crescita del 7% e contratti in aumento del 3% nel 2025.

Le differenze regionali sono abissali: si va dai 23 euro al mq della Valle d'Aosta ai 7,26 euro del Molise (fonte: Immobiliare.it Insights).

Segnali di rallentamento e nuovi equilibri

A Milano, dopo anni di crescita forsennata, i prezzi degli affitti hanno iniziato a scendere leggermente nel primo trimestre 2026. Secondo Immobiliare.it Insights, il canone medio a Milano è ora di 22,3 euro al mq, in calo dell'1,4% su base annua. La città resta comunque la più cara d'Italia: un monolocale costa mediamente 837 euro al mese, un bilocale 1.128 euro (fonte: elaborazioni su dati delle principali agenzie).

Si nota un ritorno sul mercato degli affitti a lungo termine di immobili precedentemente destinati alle locazioni brevi per turisti, fenomeno che potrebbe contribuire ad aumentare l'offerta e calmierare i prezzi nei prossimi anni.

Chi compra e cosa cerca

Il trilocale si conferma la tipologia più richiesta in Italia, con oltre il 41% delle preferenze. Fa eccezione Milano, dove la domanda si concentra sui bilocali (fonte: Nomisma).

Circa il 75% degli acquisti riguarda la prima casa, mentre gli investimenti sono in lieve calo al 17,9% (fonte: Nomisma). Secondo Tecnocasa, è aumentata la quota di acquirenti nelle fasce d'età tra i 18 e i 34 anni e tra i 55 e i 64 anni, con un'età media generale di circa 43 anni. Le case indipendenti rappresentano il 21,1% delle compravendite, di cui il 77,8% come prima casa (fonte: Ufficio Studi Tecnocasa).

Rendimenti e redditività

Per chi investe, il rendimento totale lordo annuo del segmento abitativo si attesta all'8,4% secondo Nomisma: somma del rendimento lordo da locazione (5,7%) e dell'aumento dei prezzi (2,7%).

La redditività degli affitti brevi è stimata in ulteriori 6,5 miliardi di euro l'anno a livello nazionale (fonte: elaborazioni su dati Nomisma e Scenari Immobiliari).

Previsioni 2026-2028

Per le compravendite

Nomisma prevede per il 2026 una crescita più contenuta:

Immobiliare.it Insights è leggermente più ottimista, con una stima di crescita delle vendite del +3,1% entro fine 2026 a livello nazionale, trainata da Firenze (+6,8%) e Milano (+3,5%).

Tecnocasa stima vendite tra 780.000 e 790.000 nel 2026, con prezzi in aumento tra +1% e +3%.

FIAIP prevede una crescita delle vendite tra +1,5% e +2% nel 2026.

Per i prezzi

Secondo Nomisma, la crescita dei prezzi rallenterà progressivamente, con valori destinati ad attestarsi a livelli inferiori all'inflazione:

Fonte: Nomisma, 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026

Tecnocasa prevede invece un aumento dei prezzi tra +1% e +3% nel 2026, mentre FIAIP stima un +2%.

Per gli affitti

Tutte le fonti concordano su un ulteriore aumento dei canoni nel 2026:

• Immobiliare.it Insights: +8,1% a livello nazionale entro fine 2026, con punte a Bari (+9,3%) e Bologna (+7,3%)

• FIAIP: +4% sui canoni di locazione

• Tecnocasa: canoni in crescita tra +4% e +6% nelle grandi città

Cosa ci aspetta: i fattori da monitorare

L'incertezza sui tassi di interesse resta il principale fattore di rischio per il mercato. Secondo Nomisma, lo spread tra i tassi italiani e quelli dell'Area Euro sui nuovi mutui ha raggiunto a inizio 2026 un picco di 32 punti base, il livello più alto degli ultimi due anni. L'eventuale rialzo dei tassi da parte della BCE potrebbe raffreddare la domanda di compravendite.

Da monitorare anche:

• l'offerta di nuovi immobili, che resta limitata e condizionata dai costi delle materie prime (fonte: Nomisma)

• le politiche sugli affitti brevi, che potrebbero liberare ulteriore offerta per le locazioni tradizionali

• il decreto Casa Green, che spinge la domanda verso immobili efficienti energeticamente (fonte: FIAIP, che sottolinea come il 75% del patrimonio immobiliare sia in classi energetiche basse E, F, G)

• la stabilità geopolitica, che influisce sulla fiducia di famiglie e investitori

Nonostante un costo dei mutui più oneroso e prezzi elevati, le famiglie italiane confermano una forte propensione all'acquisto, ancora percepito come più conveniente rispetto alla locazione. Il mercato immobiliare italiano, pur rallentando, mantiene quindi una solida base strutturale di domanda.

Cosa aspettarsi nel 2026-2028

• Vendite: crescita moderata (+1,8% nel 2026, poi stabilità) – fonte Nomisma

• Prezzi: +0,9% nel 2026, in rallentamento – fonte Nomisma

• Affitti: in aumento (oltre +4%, fino a +8% secondo alcune stime) – fonti FIAIP e Immobiliare.it

• Rischio principale: andamento dei tassi di interesse e spread sui mutui – fonte Nomisma

Tre tendenze da non perdere

1. L'usato batte il nuovo – Le vendite di case nuove sono calate del 21%, mentre l'usato cresce del 9,1% (fonte: Nomisma).

2. Milano si raffredda sugli affitti – Dopo anni di aumenti, i canoni milanesi hanno registrato un -1,4% nel primo trimestre 2026 (fonte: Immobiliare.it).

3. La domanda di affitto supera quella d'acquisto – 51% contro 49%. Il mercato delle locazioni è sempre più centrale (fonte: Nomisma).

Fonti citate nell'articolo

• Immobiliare.it Insights – Dati Q1 2026 e previsioni 2026

• Nomisma – 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 (presentato il 1° aprile 2026)

• FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) – Report "FIAIP Monitora Italia" (17 marzo 2026)

• Tecnocasa – Ufficio Studi, dati primo semestre 2025 e previsioni 2026

• Scenari Immobiliari – Rapporto 2025 sul mercato delle locazioni