Agevolazioni fiscali prima casa 2026: imposte ridotte, detrazioni e requisiti

Chi compra casa da privato paga l’imposta di registro al 2% invece del 9%. Ecco tutte le agevolazioni attive nel 2026

L’acquisto della prima casa in Italia gode di un regime fiscale agevolato che riduce significativamente le imposte dovute al momento del rogito. Nel 2026, le agevolazioni sono state confermate e integrate con altre misure di sostegno all’accesso alla proprietà .

A fare da pilastro centrale del sistema resta la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi del mutuo, calcolata su una soglia massima di 4.000 euro annui, che si traduce in un risparmio potenziale fino a 760 euro all’anno .

Per le giovani coppie e gli acquirenti under 36, restano inoltre operativi i meccanismi di garanzia statale che agevolano l’erogazione del credito anche in presenza di un capitale iniziale ridotto .

Imposte ridotte per l’acquisto della prima casa

Il vantaggio principale è rappresentato dalle imposte ridotte sull’atto di acquisto. Le aliquote variano a seconda della tipologia di venditore .

Acquisto da privato (o da azienda che vende in esenzione Iva)

Fonte: Agenzia delle Entrate 

Acquisto da impresa con Iva (nuove costruzioni o ristrutturazioni)

Fonte: Agenzia delle Entrate 

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro .

Detrazione Irpef sugli interessi passivi del mutuo

Oltre alle imposte ridotte sull’acquisto, chi ha acceso un mutuo per la prima casa può beneficiare di una detrazione dall’Irpef del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori pagati alla banca .

I parametri dell’agevolazione sono:

• Spesa massima detraibile: 4.000 euro per anno solare

• Detrazione massima: 760 euro all’anno (19% di 4.000 euro)

• Primo anno: si possono detrarre anche le spese notarili, le spese di perizia, l’imposta sostitutiva e le commissioni di istruttoria, sempre entro il limite di 4.000 euro 

Requisiti per la detrazione

Per poter beneficiare della detrazione, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale e la residenza deve essere trasferita entro 12 mesi dall’acquisto. Il richiedente deve essere anche proprietario dell’immobile .

Novità 2026: cambiano i codici in dichiarazione

Attenzione alla dichiarazione dei redditi 2026. Con il modello Redditi Persone Fisiche o con il modello 730/2026 cambiano i codici da indicare per la detrazione degli interessi passivi, in relazione all’anno di stipula del contratto di mutuo .

Fonte: Money.it / Agenzia delle Entrate 

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993 va indicato il codice 8 nei righi da E8 a E10 .

Garanzia Consap: il mutuo agevolato per under 36 e famiglie

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, società partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze), offre una garanzia statale sui mutui per l’acquisto della prima casa . La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge di Bilancio 2025 .

Chi può accedere

Possono richiedere il mutuo Consap:

• giovani under 36 (età non superiore ai 35 anni nell’anno del rogito)

• coppie conviventi costituite da almeno 2 anni, con almeno un under 36

• famiglie monogenitoriali con figli minori

• nuclei familiari numerosi (3, 4 o 5 figli di età inferiore a 21 anni)

• conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari)

Fonte: Consap 

Limiti Isee e percentuali di garanzia

Fonte: Immobiliare.it / Consap 

L’importo massimo finanziabile è 250.000 euro . Grazie a questa garanzia, le banche possono concedere mutui fino al 100% del valore dell’immobile, eliminando la necessità di un anticipo iniziale .

Boom di richieste per il Fondo di Garanzia

L’interesse per il Fondo di Garanzia Prima Casa è in forte crescita. Secondo i dati Consap, le domande ammesse sono aumentate di oltre il 15% rispetto allo stesso periodo del 2023 .

La dotazione finanziaria per il triennio è stata rifinanziata con:

• 130 milioni per il 2026

• 270 milioni per il 2027

• 270 milioni per il 2028

Totale: 670 milioni di euro 

Commenta Vincenzo Sanasi d’Arpe, amministratore delegato di Consap: «Il Fondo Prima Casa ha assunto una nuova centralità: non solo facilita l’accesso al credito per l’acquisto della casa, ma rappresenta una leva di sostegno alla natalità e alle famiglie numerose» .

Requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa

Per ottenere le agevolazioni fiscali (imposte ridotte e detrazione interessi) è necessario rispettare precisi requisiti soggettivi e oggettivi .

Requisiti oggettivi (sull’immobile)

L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali di lusso:

• A/1 (abitazioni signorili)

• A/8 (ville)

• A/9 (castelli e palazzi di pregio)

Fonte: Agenzia delle Entrate 

Requisiti soggettivi (sull’acquirente)

L’acquirente deve:

• non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa situata nel medesimo Comune 

• non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su altra abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa, salvo che venga alienata entro dodici mesi 

• trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’atto di acquisto, se non già residente 

Cumulabilità con bonus edilizi

Un’opportunità interessante per chi acquista casa e prevede di ristrutturarla riguarda la cumulabilità tra le agevolazioni per la prima casa e i bonus edilizi (bonus ristrutturazioni, ecobonus). In particolare, chi sottoscrive un mutuo misto (acquisto + ristrutturazione) può beneficiare di entrambi i regimi agevolativi, a patto che:

• l’immobile diventi abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori

• non siano trascorsi due anni dall’atto di acquisto

Fonte: Libero Quotidiano 

Fonti

• Agenzia delle Entrate – Agevolazioni acquisto prima casa 

• Consap – Fondo di Garanzia Prima Casa (legge 27 dicembre 2013, n. 147) 

• Legge di Bilancio 2025 (proroga fino al 31 dicembre 2027) 

• Immobiliare.it – Guida al mutuo Consap 

• Affaritaliani.it – Bonus prima casa 2026 

• Money.it – Detrazione interessi mutuo 2026 

• Libero Quotidiano – Bonus casa 2026 

• Borsa&Finanza – Mutuo Consap 2026